نحوه پر کردن اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک: راهنمای جامع نحوه پر کردن اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک را در سال ۱۴۰۴ بیاموزید. با نکات تخصصی شرکت ایده آل محاسبات، مالیات بر درآمد اجاره، هزینه های قابل قبول و معافیت ها را مدیریت کنید.
مقدمه
این مقاله توسط واحد تولید محتوای تخصصی در شرکت ایده آل محاسبات و با اتکا به دانش و تجربه کارشناسان مالیاتی این مجموعه تدوین شده است. تسلیم صحیح و به موقع اظهارنامه مالیاتی، یکی از تکالیف اصلی مالکان املاک استیجاری محسوب می شود. عدم آگاهی از قوانین، نحوه محاسبه درآمد مشمول مالیات و هزینه های قابل قبول می تواند منجر به بروز جرائم سنگین مالیاتی و از دست رفتن معافیت های قانونی شود. هدف ما در این راهنمای جامع، ارائه اطلاعات دقیق، کاربردی و گام به گام در خصوص نحوه پر کردن اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک است تا شما، به عنوان مؤدی، با اطمینان خاطر و آگاهی کامل، تکالیف قانونی خود را به انجام رسانید.
معرفی شرکت ایده آل محاسبات: همراه شما در امور مالی و مالیاتی
شرکت ایده آل محاسبات با بهره گیری از تیمی متشکل از حسابداران خبره و مشاوران ارشد مالیاتی، به صورت تخصصی در زمینه ارائه خدمات جامع مالی، حسابداری و مشاوره ای فعالیت می کند. ما بر این باوریم که مدیریت صحیح امور مالیاتی، نیازمند دانش به روز و درک عمیق از قوانین و مقررات است. از این رو، همواره می کوشیم تا با ارائه راهکارهای دقیق و عملی، کسب وکارها و اشخاص حقیقی را در مسیر شفافیت مالی و بهینه سازی بار مالیاتی همراهی کنیم. خدمات ما، تضمینی برای آرامش خاطر شما در مواجهه با چالش های مالیاتی است.
- تلفن تماس: 02191098247
- وب سایت رسمی: idealmohasebat.com
- فروشگاه : idealmohasebat.com/shop
- پست الکترونیکی: info@idealmohasebat.com
راهنمای گام به گام نحوه پر کردن اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک
انجام فرآیند تسلیم اظهارنامه مالیاتی شاید در نگاه اول دشوار به نظر برسد، اما با دنبال کردن مراحل زیر که توسط کارشناسان ما تدوین شده است، می توانید این تکلیف قانونی را به سادگی و با دقت بالا به انجام رسانید. این بخش به عنوان هسته اصلی مقاله، پاسخ مستقیم به پرسش اصلی شما یعنی نحوه پر کردن اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک است.
گام اول: پیش نیازها؛ ثبت نام در نظام مالیاتی و دریافت کد رهگیری
پیش از هر اقدامی برای ارسال اظهارنامه، باید از فراهم بودن دو پیش نیاز اساسی اطمینان حاصل کنید:
۱. ثبت نام در نظام مالیاتی: تمامی مالکان املاک استیجاری (اشخاص حقیقی و حقوقی) مکلف هستند در درگاه ملی خدمات الکترونیک سازمان امور مالیاتی به آدرس my.tax.gov.ir ثبت نام کرده و تشکیل پرونده دهند. این فرآیند با وارد کردن اطلاعات هویتی و تایید شماره تلفن همراه به نام شخص مؤدی انجام می شود. پس از تکمیل ثبت نام، برای شما نام کاربری و رمز عبور صادر خواهد شد.
۲. ثبت قرارداد اجاره در سامانه املاک و اسکان: بر اساس قوانین جدید، تمامی قراردادهای اجاره باید در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت شوند و کد رهگیری دریافت کنند. این کد رهگیری در هنگام تکمیل اظهارنامه مالیاتی مورد نیاز است و عدم ثبت قرارداد می تواند شما را از برخی معافیت ها محروم کند.
گام دوم: ورود به درگاه ملی خدمات الکترونیک سازمان امور مالیاتی
با استفاده از نام کاربری (کد ملی برای اشخاص حقیقی) و رمز عبوری که در مرحله پیش ثبت نام دریافت کرده اید، به سامانه my.tax.gov.ir وارد شوید. پس از ورود، داشبورد خدمات مالیاتی در اختیار شما قرار می گیرد که از طریق آن به تمام امکانات، از جمله ارسال اظهارنامه ها، دسترسی خواهید داشت.
گام سوم: انتخاب و ایجاد اظهارنامه درآمد اجاره املاک
در داشبورد اصلی، به بخش “اظهارنامه های من” یا “پرونده های مالیاتی” مراجعه کنید. در این قسمت، باید گزینه مربوط به “اظهارنامه عملکرد و ارزش افزوده” را انتخاب نمایید. سپس از میان گزینه ها، “اظهارنامه اجاره املاک” را برای سال عملکرد مورد نظر ایجاد کنید. سیستم به صورت خودکار شما را به فرم های مربوط به این نوع اظهارنامه هدایت می کند.
گام چهارم: تکمیل جداول اطلاعات هویتی موجر و مستأجر
اولین بخش از فرم اظهارنامه به اطلاعات هویتی شما به عنوان موجر (مالک) اختصاص دارد. این اطلاعات معمولاً به صورت خودکار از پرونده مالیاتی شما فراخوانی می شوند، اما لازم است آن ها را به دقت بررسی و در صورت وجود هرگونه مغایرت، اصلاح کنید. در بخش بعدی، باید اطلاعات کامل مستأجر یا مستأجران خود را، شامل نام و نام خانوادگی، کد ملی و سایر مشخصات درخواستی، وارد نمایید.
گام پنجم: وارد کردن اطلاعات ملک مورد اجاره
در این مرحله، باید مشخصات دقیق ملکی که از آن درآمد اجاره کسب کرده اید را وارد کنید. این اطلاعات شامل موارد زیر است:
- نوع ملک: مسکونی، اداری یا تجاری.
- آدرس کامل ملک: شامل استان، شهر، خیابان، پلاک و کد پستی.
- سند مالکیت: مشخصات سند و پلاک ثبتی ملک.
- اطلاعات قرارداد: تاریخ شروع و پایان قرارداد اجاره و کد رهگیری دریافت شده از سامانه املاک.
در صورتی که چند ملک استیجاری دارید، باید اطلاعات هر ملک را به صورت جداگانه در ردیف های مختلف این جدول ثبت کنید.
گام ششم: جدول درآمدها؛ نحوه محاسبه و ثبت درآمد مشمول مالیات
این بخش یکی از مهم ترین مراحل در نحوه پر کردن اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک است. درآمد شما از دو بخش تشکیل شده است:
- اجاره بهای نقدی: مبلغی که به صورت ماهانه یا سالانه از مستأجر دریافت می کنید. شما باید مجموع اجاره بهای دریافتی در طول سال عملکرد را در این بخش وارد کنید.
- ارزش اجاری رهن: اگر علاوه بر اجاره، مبلغی را به عنوان ودیعه یا رهن از مستأجر دریافت کرده اید، طبق قانون باید معادل ۱.۵ درصد از این مبلغ به صورت ماهانه به عنوان درآمد اجاره محاسبه و به مجموع درآمدهای شما اضافه شود.
مثال: فرض کنید ملکی را با ودیعه ۲۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۵ میلیون تومان اجاره داده اید.
- درآمد سالانه نقدی: ۱۲ ۵,۰۰۰,۰۰۰ = ۶۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
- محاسبه ارزش اجاری ماهانه رهن: ۱.۵% ۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰ = ۳,۰۰۰,۰۰۰ تومان
- ارزش اجاری سالانه رهن: ۱۲ ۳,۰۰۰,۰۰۰ = ۳۶,۰۰۰,۰۰۰ تومان
- مجموع درآمد سالانه شما برای ثبت در اظهارنامه: ۶۰,۰۰۰,۰۰۰ + ۳۶,۰۰۰,۰۰۰ = ۹۶,۰۰۰,۰۰۰ تومان
این مبلغ ۹۶ میلیون تومان، درآمد ناخالص شما محسوب می شود.
گام هفتم: هزینه های قابل قبول مالیاتی و استهلاک
قانون گذار به شما اجازه داده است تا ۲۵ درصد از درآمد ناخالص محاسبه شده در مرحله قبل را به عنوان “هزینه استهلاک و نگهداری ملک” بدون نیاز به ارائه سند و مدرک، از درآمد خود کسر کنید. این یک امتیاز برای مؤدیان است.
- درآمد مشمول مالیات: درآمد ناخالص ۷۵%
ادامه مثال قبل:
- درآمد ناخالص: ۹۶,۰۰۰,۰۰۰ تومان
- هزینه قابل قبول (۲۵%): ۲۴,۰۰۰,۰۰۰ تومان
- درآمد مشمول مالیات: ۷۲,۰۰۰,۰۰۰ تومان
در جدول زیر، هزینه هایی که این کسر ۲۵ درصدی آن ها را پوشش می دهد، ذکر شده است:
| نوع هزینه | توضیحات |
| هزینه های تعمیراتی | شامل تعمیرات جزئی و اساسی سیستم های گرمایشی، سرمایشی، لوله کشی و… |
| هزینه های نگهداری | رنگ آمیزی، سرویس های دوره ای و سایر مخارج برای حفظ وضعیت موجود ملک. |
| استهلاک بنا | کاهش ارزش ملک به مرور زمان به دلیل فرسودگی. |
| سایر هزینه ها | هزینه هایی که برای کسب درآمد اجاره به صورت متعارف انجام می شود. |
نکته مهم: این کسر ۲۵ درصدی به صورت پیش فرض اعمال می شود و نیازی به جمع آوری فاکتور برای هزینه های فوق نیست.
گام هشتم: محاسبه مالیات نهایی و پرداخت آن
پس از تعیین درآمد مشمول مالیات، مالیات نهایی بر اساس نرخ های مقرر در ماده ۱۳۱ قانون مالیات های مستقیم برای اشخاص حقیقی محاسبه می شود. این نرخ ها به صورت پلکانی افزایش می یابند. سامانه به صورت خودکار این محاسبات را برای شما انجام می دهد. پس از تایید نهایی مبلغ، شما می توانید از طریق همان سامانه و با استفاده از درگاه های پرداخت آنلاین، مالیات متعلقه را پرداخت نمایید.
گام نهم: ارسال نهایی و دریافت کد رهگیری اظهارنامه
پس از اطمینان از صحت تمام اطلاعات وارد شده و پرداخت مالیات، باید اظهارنامه خود را “ارسال نهایی” کنید. پس از ارسال موفق، یک کد رهگیری منحصر به فرد به شما ارائه می شود. این کد به منزله سند تسلیم اظهارنامه شماست و باید آن را تا زمان دریافت برگ قطعی مالیات نزد خود نگه دارید.
مبانی قانونی مالیات بر درآمد اجاره املاک
آشنایی با پشتوانه قانونی مالیات بر اجاره، به درک بهتر تکالیف و حقوق شما به عنوان مؤدی کمک شایانی می کند.
تحلیل ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم و تبصره های آن
ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، سنگ بنای قانونی اخذ مالیات از درآمد اجاره املاک است. طبق این ماده، درآمدی که شخص حقیقی یا حقوقی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران کسب می کند، پس از کسر معافیت های مقرر، مشمول مالیات بر درآمد املاک می شود.
- تبصره ۹ این ماده: این تبصره وزارتخانه ها، موسسات و شرکت های دولتی و همچنین شهرداری ها را مکلف می کند تا مالیات اجاره املاک خود را پیش از پرداخت اجاره بها کسر و به حساب سازمان امور مالیاتی واریز کنند.
- تبصره ۱۱ این ماده: این تبصره که از اهمیت بالایی برخوردار است، الگوی مصرف مسکن را معرفی می کند. بر اساس این تبصره، املاک مسکونی واقع در تهران تا سقف ۱۵۰ متر مربع و در سایر شهرها تا سقف ۲۰۰ متر مربع، در صورتی که مطابق الگوی مصرف مسکن اعلام شده توسط وزارت راه و شهرسازی باشند، از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف هستند.
تفاوت مالیات بر اجاره اشخاص حقیقی و حقوقی
- اشخاص حقیقی (مالکان عادی): مالیات این اشخاص بر اساس درآمد مشمول مالیات (پس از کسر ۲۵ درصد هزینه) و با نرخ های پلکانی ماده ۱۳۱ قانون مالیات های مستقیم محاسبه می شود.
- اشخاص حقوقی (شرکت ها): درآمد اجاره برای شرکت ها به عنوان بخشی از درآمدهای عملیاتی آن ها تلقی می شود. این درآمد با سایر درآمدهای شرکت جمع شده و پس از کسر هزینه های قابل قبول، با نرخ ثابت ۲۵ درصد (ماده ۱۰۵ قانون مالیات های مستقیم) مشمول مالیات می شود. اشخاص حقوقی نمی توانند از کسر ۲۵ درصدی هزینه ها به صورت پیش فرض استفاده کنند و باید هزینه های واقعی و مستند خود را ارائه دهند.
چه کسانی مکلف به تسلیم اظهارنامه اجاره املاک هستند؟
به طور کلی، هر شخص حقیقی یا حقوقی که مالک ملکی (مسکونی، اداری، تجاری) در ایران باشد و آن را به اجاره واگذار کرده و از این طریق درآمدی کسب کند، مکلف است برای درآمد حاصله، اظهارنامه مالیاتی تسلیم نماید. حتی اگر درآمد شما پس از کسر معافیت ها صفر شود، تکلیف تسلیم اظهارنامه همچنان پابرجاست. عدم تسلیم اظهارنامه می تواند منجر به تعلق جرائم و محرومیت از معافیت ها گردد.
نحوه محاسبه دقیق مالیات بر درآمد اجاره املاک
محاسبه صحیح مالیات، هسته اصلی فرآیند است. در این بخش، با ارائه مثال های کاربردی، این موضوع را به صورت شفاف بررسی می کنیم.
درآمد سالانه اجاره و نحوه تعیین آن
همانطور که پیش تر اشاره شد، درآمد سالانه شما مجموع اجاره بهای نقدی دریافتی در طول یک سال به علاوه ارزش محاسباتی مبلغ رهن (۱.۵ درصد ماهانه) است. فرمول کلی: درآمد سالانه = (مبلغ اجاره ماهانه × ۱۲) + (مبلغ رهن × ۱.۵% × ۱۲)
درآمد مشمول مالیات اجاره پس از کسر معافیت ها
پس از محاسبه درآمد سالانه، ابتدا ۲۵ درصد از آن به عنوان هزینه های قابل قبول کسر می شود تا “درآمد مشمول مالیات” به دست آید. فرمول: درآمد مشمول مالیات = درآمد سالانه × ۰.۷۵
سپس، در صورتی که شرایط معافیت های قانونی (مانند الگوی مصرف مسکن) را داشته باشید، مبلغ معافیت از این عدد کسر می شود. اگر ملک شما معاف باشد، درآمد مشمول مالیات شما صفر در نظر گرفته خواهد شد.
نرخ مالیاتی بر درآمد اجاره برای اشخاص حقیقی (ماده ۱۳۱)
مالیات نهایی بر اساس درآمد مشمول مالیات و طبق نرخ های ماده ۱۳۱ محاسبه می شود که برای عملکرد سال ۱۴۰۳ به شرح زیر است:
- تا ۲,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال (۲۰۰ میلیون تومان) درآمد مشمول مالیات: ۱۵%
- نسبت به مازاد ۲,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال تا ۴,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال (۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان): ۲۰%
- نسبت به مازاد ۴,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال (۴۰۰ میلیون تومان): ۲۵%
مثال های کاربردی از محاسبه مالیات
در جدول زیر، دو سناریوی متفاوت برای درک بهتر فرآیند محاسبه ارائه شده است.
| شرح | سناریو ۱: آپارتمان در تهران | سناریو ۲: ملک تجاری در اصفهان |
| مبلغ رهن | ۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان | ۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان |
| اجاره ماهانه | ۱۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان | ۵۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان |
| درآمد سالانه نقدی | ۱۲۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان | ۶۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان |
| ارزش اجاری سالانه رهن | ۹۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان | ۱۸۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان |
| مجموع درآمد سالانه | ۲۱۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان | ۷۸۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان |
| درآمد مشمول مالیات (۷۵%) | ۱۵۷,۵۰۰,۰۰۰ تومان | ۵۸۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان |
| محاسبه مالیات | ۱۵۷,۵۰۰,۰۰۰ × ۱۵% | (۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۱۵%) + (۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۲۰%) + (۱۸۵,۰۰۰,۰۰۰ × ۲۵%) |
| مالیات نهایی | ۲۳,۶۲۵,۰۰۰ تومان | ۳۰,۰۰۰,۰۰۰ + ۴۰,۰۰۰,۰۰۰ + ۴۶,۲۵۰,۰۰۰ = ۱۱۶,۲۵۰,۰۰۰ تومان |
جرائم عدم تسلیم اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک
قانون برای مؤدیانی که به تکالیف خود عمل نکنند، جرائم مشخصی در نظر گرفته است. آگاهی از این جرائم، اهمیت انجام صحیح و به موقع امور مالیاتی را دوچندان می کند.
جریمه عدم تسلیم اظهارنامه در موعد مقرر
بر اساس ماده ۱۹۲ قانون مالیات های مستقیم، در صورتی که مؤدی اظهارنامه خود را در مهلت قانونی (عموماً تا پایان تیر ماه سال بعد) تسلیم نکند، مشمول جریمه ای معادل ۱۰ درصد مالیات متعلقه خواهد شد. این جریمه غیرقابل بخشش است.
جریمه کتمان درآمد و ارائه اطلاعات خلاف واقع
اگر مؤدی درآمد خود را کتمان کند یا هزینه های غیرواقعی ابراز نماید، مشمول جریمه ای معادل ۳۰ درصد مالیات متعلقه می شود. این جریمه نیز غیرقابل بخشش بوده و در صورت تکرار می تواند منجر به پیگرد قانونی شود. این اقدام مصداق فرار مالیاتی محسوب می شود.
محرومیت از معافیت ها و تسهیلات قانونی
یکی از مهم ترین پیامدهای عدم تسلیم اظهارنامه، محرومیت از تمام معافیت ها و تسهیلات قانونی است. برای مثال، شما دیگر نمی توانید از معافیت الگوی مصرف مسکن یا کسر ۲۵ درصدی هزینه ها بهره مند شوید و سازمان امور مالیاتی، مالیات را به صورت علی الرأس (بر اساس تشخیص ممیز مالیاتی) برای شما محاسبه خواهد کرد که معمولاً مبلغ آن بسیار بیشتر از مالیات ابرازی است.
سوالات متداول
آخرین مهلت ارسال اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک چه زمانی است؟
بر اساس رویه قانونی، آخرین مهلت برای اشخاص حقیقی جهت تسلیم اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره املاک، ۳۱ تیر ماه هر سال برای عملکرد سال قبل است. توصیه ما در شرکت ایده آل محاسبات این است که این فرآیند را به روزهای پایانی موکول نکنید.
آیا برای ملک خالی از سکنه هم باید اظهارنامه اجاره تسلیم کرد؟
خیر. برای املاک خالی نیازی به تسلیم اظهارنامه اجاره نیست. اما توجه داشته باشید که این املاک مشمول “مالیات بر خانه های خالی” بر اساس اطلاعات سامانه املاک و اسکان می شوند که سازوکار و قانونی متفاوت از مالیات بر درآمد اجاره دارد.
اگر ملک را رهن کامل داده باشم، تکلیف مالیات آن چیست؟
در حالت رهن کامل، گرچه شما اجاره بهای نقدی دریافت نمی کنید، اما همچنان مشمول مالیات هستید. طبق قانون، درآمد سالانه شما معادل ۱۸ درصد (۱.۵ درصد ماهانه × ۱۲) از کل مبلغ رهن محاسبه شده و مبنای تعیین مالیات قرار می گیرد.
چگونه می توانم سوابق اظهارنامه های قبلی خود را مشاهده کنم؟
شما می توانید با مراجعه به حساب کاربری خود در درگاه ملی خدمات الکترونیک (my.tax.gov.ir) و ورود به بخش “اظهارنامه های من”، سوابق تمام اظهارنامه های ارسال شده در سال های گذشته را به همراه جزئیات و کدهای رهگیری آن ها مشاهده و دریافت نمایید.
در صورت وجود چند مستأجر در یک سال، نحوه تکمیل اظهارنامه چگونه است؟
اگر در طول یک سال مالی، ملک شما توسط چند مستأجر مختلف اجاره شده باشد، باید اطلاعات هر قرارداد را به تفکیک در جداول مربوطه وارد کنید. برای هر قرارداد باید تاریخ شروع و پایان و مبلغ اجاره و رهن را مشخص نمایید تا درآمد کل سال به درستی محاسبه شود.
مالیات اجاره ملک تجاری با مسکونی چه تفاوتی دارد؟
از منظر نحوه محاسبه درآمد و نرخ مالیات برای اشخاص حقیقی، تفاوتی میان ملک مسکونی، اداری و تجاری وجود ندارد. همه آن ها تابع ماده ۵۳ و نرخ های ماده ۱۳۱ هستند. تفاوت اصلی در این است که معافیت الگوی مصرف مسکن (۱۵۰ و ۲۰۰ متر مربع) صرفاً به املاک با کاربری مسکونی تعلق می گیرد و املاک تجاری و اداری از این معافیت بهره مند نیستند.
آیا درآمد حاصل از اجاره به اتباع خارجی نیز مشمول مالیات است؟
بله. بر اساس اصل حاکمیت سرزمینی، هر درآمدی که از املاک واقع در ایران حاصل شود، مشمول مالیات ایران است، صرف نظر از اینکه مستأجر ایرانی باشد یا تبعه خارجی. شما مکلف هستید مشخصات مستأجر خارجی خود (شامل شماره گذرنامه یا کد فراگیر) را در اظهارنامه درج کنید.
نتیجه گیری
همانطور که در این راهنمای جامع تشریح شد، نحوه پر کردن اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک فرآیندی دقیق و مبتنی بر قوانین مشخص است. انجام صحیح این تکلیف نه تنها شما را از جرائم سنگین مالیاتی مصون می دارد، بلکه به شما امکان می دهد تا از تمام حقوق و معافیت های قانونی خود به بهترین شکل بهره مند شوید. ثبت به موقع قرارداد در سامانه املاک، محاسبه دقیق درآمد سالانه با احتساب ارزش رهن، کسر هزینه های قانونی و ارسال اظهارنامه در موعد مقرر، ارکان اصلی این فرآیند هستند.
ایده آل محاسبات شهر یکی از مراجع پیشرو در زمینه ارائه راهکارهای جامع مالی و حسابداری در کشور است.
